住まいの探し方から契約まで

不動産会社

賃貸物件には不動産会社（Immobilienmakler）が管理する物件と、大家が直接管理する物件があります。近年は大都市の賃貸物件が慢性的に不足しており、条件に合った物件を見つけるのは至難の業。良い物件は競争が激化していることを心に留めておきましょう。ドイツ人でも苦労をしている物件探し。まずは信頼のおける大家や不動産会社を見つけましょう。日系や、日本人を置いている不動産屋は、日本人のニーズをよく把握しているため、痒いところに手が届くサポートが期待でき、心強いでしょう。

広告掲示板

シェアハウスや直接大家から部屋貸しの希望がある場合は、ウェブサイトで探す方法もあります。特に、日本人向け広告掲示板サイト MixBやドイツ掲示板は情報が豊富です。条件に合う物件を契約するまで数カ月を要する場合もあるので、ドイツに旅立つ前に家賃などの情報収集をしておくのも良いでしょう。

条件の提示

競争率の激しい都市部では特に、不動産会社に対して自分のプロフィールはできるだけ詳しく伝えましょう。オンラインでのやり取りでは、アカウントを開くと個人の詳細を記入するページが表示されます。住まい探しの際は、家のタイプ、家具の有無、広さ（部屋数）、駐車場の有無、入居時期、居住期間、家賃、契約形態（個人・法人）などの希望を伝えます。借りる方の質問事項としては、築年数、管理費、管理費に含まれるもの、光熱費が込みかどうかなど。
興味のある物件情報を得たら、アポイントをとって必ず内見を！ウェブサイトや印刷物からはわからないこともあります。気に入ったら迅速に借りたい旨を伝えましょう。

※ドイツでは賃貸物件の価格相場情報（Mietspiegel）が公開されています。提示されている家賃が適正かどうかを確認しましょう。また、しばらく住んだ後に値上げを言い渡された際に、交渉するための材料ともなります。

契約前に必要になる可能性のある書類


・身分証明書（パスポート等）
・ビザ（滞在許可証）
・所得証明（Einkommensnachweis）通常3カ月分
・連帯保証人
すでにドイツに長く住んでいる方は、前の大家からの推薦状を求められたり、賃貸支払い履歴の調査や信用調査会社（Schufa）の審査を受けることもあります。

家具付き／家具なし

賃貸物件には、家具付き（möbliert）と、家具なし（unmöbliert）があります。前者は、ベッドやソファーなどが付いていて、すぐに生活を始められる物件。後者は、備え付けの収納スペースや白物家電、カーテン、照明以外の移動可能な家具が無い物件。大家によって条件は異なりますので、契約前によく確認しましょう。

入居時

入居決定後に交わす契約書は、完全に理解・納得できるまで内容確認をし、大切に保管しましょう。家具付きの部屋を借りると、契約書の中に物件中のすべての備品のリストが含まれており、退居時にはそれと照らし合わせて確認作業が行われます。経年劣化した家具や電化製品の交換は大家の責任ですので、勝手に買い替えないように。また、自分で汚したり壊したりした場合でも、のちのち問題にならないよう、すぐに大家か管理人に知らせましょう。
入居開始時に、大家と一緒に物件の状態を確認する「インベントリーチェック」を行い、すでに存在している損害の記録を残します。退去時に問題になりそうな箇所があれば、撮影してリストにしておくことが重要です。大家がすべての情報を記載した書類に署名することも忘れずに確認してください。

ドイツの賃貸法とテナントの権利

ドイツには物件の賃貸に関して非常に多くの規則と免除がありますが、テナントの立場と権利を知るのは自分を守るためにも大切なことです。賃貸方は、たとえ賃貸契約書に概説されていなくとも、一定の権利が保障されています。

立ち退きからの保護
すべてのテナントは、突然の立ち退きからは保護されています。大家は契約が終了する少なくとも3カ月前には通知をしなくてはなりません。通知から契約終了までの期間は、居住年数の長さに比例します。例えば、5〜8年間居住している場合は6カ月前に、それを超える期間であれば9カ月前に通知を送る必要があります。さらに、大家は法的な理由（Berechtigtes Interesse）がない限り、賃貸契約（Mietvertrag）をキャンセルすることはできません。逆にテナント側は、オープンエンドの賃貸契約の場合、3カ月前に大家に通知をすればいつでもキャンセルすることができます。2カ月以上家賃を滞納すると、大家は立ち退き手続きを開始することができるため、経済的に困難な状況にあるなどの場合は、事態の悪化を防ぐためにもすぐに大家に相談しましょう。

プライバシーの権利
大家は通知と許可なしに賃貸物件に入ることはできませんが、正当な理由（修理が必要なとき、または入居時、および退去時の鍵の引き渡し時など）がある場合はこの限りではありません。緊急の場合にも、大家は事前の通知なしに物件に入る権利があります。

大規模な修理中の権利
物件の大規模修理が必要となった場合は、大家に責任があります。損害が発生したら、大家に書面で通知し、問題を解決するのに十分な時間を与える必要があります。修繕がなされず、それがテナントの健康の脅威となる場合には、家賃の支払いを中止する権利があります。
大家はまた、壁やラジエーターの塗装や壁紙の交換など、外観上の損傷（Schönheitsreparaturen）を修復する責任もあります。賃貸契約書に明記されており、入居時に物件が改装されていた場合にのみ、テナントへ責任を移転することができます。さらに、大家は賃貸の外装作業についてテナントに補償しなければなりません。テナントは、賃貸契約書に概説されている場合にのみ、軽微な修理の責任を負います。これらの修理にかかる費用は1回につき最大100ユーロ、また追加で年間上限も決められています。
※賃貸期間中に物件や家具に与えてしまった損害に対する支払いを防ぐため、賠償責任保険に加入することをお勧めします。

保証金の返還
賃貸開始時に、テナントは最大3カ月分の家賃に相当する保証金（Kaution）を支払います。保証金は、テナントによって引き起こされた物件の損害または未払いの家賃をカバーするものです。賃貸期間の終了後3〜6カ月以内に、保証金は返金されます。大家は、保証金を他口座とは別の、利息の付く専用口座に入金する必要があります。

賃貸契約の種類

あなたと大家との間で交わす書面による合意は、大事なテナントの権利の1つです。ドイツには、「無期限契約（Unbefristet）」と「有期賃貸契約（Befristet）」の2つの主要な契約タイプがあります。


無期限賃貸契約
終了日のない契約で、リースはテナント側から通知を出すことでのみ終了できます。ただし、特定の状況下では大家も賃貸契約を終了することができます。

有期賃貸契約
有期賃貸契約では、契約書に入居日と退去日が記載されています。テナントも大家も、リース契約の満了後、リースを更新する義務を負いません。ドイツで学生寮を探すときに、このような契約に遭遇することがよくあります。いずれの場合も、最低賃貸期間は最大2年であることにご留意ください。

賃貸契約の内容

テナントと大家との間の賃貸契約にはすべての詳細が書面で記されています。契約書には、次のような内容が含まれています。
・テナントと大家の詳細：名、姓、完全な住所
・賃貸物件の詳細：宿泊施設を完全に説明
・賃貸物件の一般的情報：住所、場所、フロアなど

・賃貸条件：光熱費などを含む家賃（Warmiete）またはそれらを除いた家賃（Kaltmiete）
・光熱費と運営費（固定資産税、ゴミ処理料金、下水）
・インベントリー（家具付きの場合）：入居前の検査ですでに壊れているものがあれば書き留めていることを確認
・物件を返却しなければならないときの条件
・（あれば）駐車場
・保証金額
・賃貸開始日
・家賃の支払いについて
・家賃の支払い期限
・銀行の詳細
・家賃値上げの条件
・ハウスルール

テナント契約に納得のいかない条項が含まれているかきちんと確認しましょう。気になることがあれば、テナント保護協会（Mietschutzverein）に連絡してください。同協会はどの街にも存在していますが、もしも見つからなかった場合には、ドイツ賃貸協会に直接電話（0221/94077-0）するか、メールを送ることもできます。

ドイツでの賃貸契約の終了

特別な定めがない限り、大家に3カ月の通知期間を与えれば賃貸契約を終了することができます。大家に手紙を書いて、郵送します（メールで送った通知は法的効力がありません）。解約の意思を伝え、物件の主テナントに署名をしてもらいます。契約を終了するには、遅くとも3日までに通知を提出し、その時点から3カ月以内に退去します。例えば、5月3日に通知すると、5月、6月、7月のいずれかの月の31日までに退去となります。

家の種類

一戸建て（Einfamilienhaus）
主に郊外で見かける一戸建て。都市部ではまだまだ希少ですが、ファミリー向け新興住宅地の開発も徐々に進んでいます。

二戸建て（Doppelhaus）
左右対称の2つの住宅が中央の壁でつながったタイプの戸建て住宅

テラスハウス（Reinhenhaus）
複数の住宅がつながる長屋風の棟割住宅

アパート（Wohnung）
日本でいうマンションに相当する集合住宅（Mehrfamilienhause）で、キッチンやバスルーム付きのワンルームマンションはアパートメント（Apartment）と呼ばれることも

シェアハウス（WG / Wohngemeinschaft）
複数の部屋がある一つの物件を他人とシェアする形態。通常、バスルームやキッチン、居間は共同です。特に家賃が高騰している都市部では、

学生や若者だけでなくカップルが利用することも。また、学生専用（Studenten-WG）や社会人専用（Berufstätigen-WG）、女性専用（Frau-WG）、男性専用（Männer-WG）、男女ミックス（Gemischt-WG）などいろいろなシェアハウスがあります。その他、学生には寮やホームステイという選択もあります。

ゴミ収集のルール

ドイツのゴミ分別は、再生可能か否かが基本です。多くの決まりが各州ごとで決められることも多いドイツですが、ゴミの分別に関しては国単位でほぼ統一されています。分別は、ゴミ箱（Tonne）の色で区別します。
・黒：一般ゴミ（リサイクルできない燃えるゴミ、汚れた資源ゴミ）
・青：紙類（新聞、雑誌、段ボールなど）
・黄：資源ゴミ（缶、食品の包装容器、飲料水パック、プラスチック、アルミ、ビニールなど。ただし、緑の矢印が円を描いたマーク（Grüne Punkt）が付いていることを確認してから捨てましょう）
・茶：生ゴミ（バイオ発電や農業用堆肥などに利用）

衣類や靴はリサイクルボックへ、瓶は色（クリア、緑、茶）ごとに分けて設置されている大型専用ゴミ箱へ。これらのゴミ箱は街のあちらこちらで見つかります。
多くのスーパでもゴミを回収しています。主な回収品は電池、電球、プラスチック、アルミホイル、紙類、段ボールなど。買い物ついでに捨てられるよう自宅で仕分けしておきましょう。

ドイツの日系不動産会社

ドイツには日本人が多く住む地域が複数あります。これらの地域では、日本人向けのサービスや施設が充実しており、日本人が生活しやすい環境が整っています。特に「Little Tokyo」として知られるデュッセルドルフは日本企業も多く、たくさんの日本人が住んでいます。

1.ドイツ各地

D-Glanz／ディーグランツ不動産
日本人在籍数はドイツ最多の不動産会社。日本のアパマングループとの提携で、入居前から退去後までのカバーはもちろん、日本に残した持ち家の賃貸活用や帰国時の部屋探しまでを請け負います。支店はフランクフルト、シュツットガルト、ミュンヘン、ベルリンの4箇所にあり、それ以外の地域には出張仲介も行う他、入居後のSOSサービスにも定評があります。
所　在　地　: フランクフルト、シュツットガルト、ミュンヘン、ベルリン
サービス　　: 物件紹介、契約手続き、生活サポート（水やゴミの分別、洗濯機情報）など
ウェブサイト: https://dglanz.com

2.フランクフルト

STARTS（スターツ）
東京に本社を置き世界展開をするスターツコーポレーション株式会社のドイツ支社。
所　在　地　: フランクフルト（デュッセルドルフにも）
サービス　　: 住居賃貸、商工物件、エリア情報提供など
ウェブサイト: https://www.starts-frankfurt.com

中本不動産
ドイツの事情に精通する1982年設立の不動産会社。地域の安全性や利便性などを加味した物件の紹介をしています。経験ある日本人スタッフが、引越の手伝い、子どもの学校関係の手続き、銀行口座開設の手伝い、医師・弁護士・会計士・ 税理士の紹介など、多岐にわたる場面でのサポートを提供。法人にはマンションを丸ごと社宅として提供するサービスや、物件購入のアドバイスも行います。
所　在　地　: フランクフルト
サービス　　: 物件紹介、契約手続き、生活全般サポート
ウェブサイト: https://nakamoto-fudosan.de

3.デュッセルドルフ

DP Informationsdienst
住居や事務所の不動産賃貸、購入物件情報提供、内見から契約締結まで、入居時には家財のセットアップ、ライフラインやインターネット導入、住居諸問題への対応・解決、クライアントと業者との調整・連携などを日本人専門家チームがサポートしています。
所　在　地　：デュッセルドルフ
サービス　　：不動産賃貸、購入物件情報提供、住居に関する諸問題に関する対応
ウェブサイト：https://www.dp-info.com

STARTS（スターツ）
東京に本社を置き世界展開をするスターツコーポレーション株式会社のドイツ支社。
所　在　地　: デュッセルドルフ（フランクフルトにも）
サービス　　: 住居賃貸、オフィス賃貸、サービスマンション、生活情報提供など
ウェブサイト: https://www.starts-duesseldorf.com

4.ベルリン

Windgate Germany
ベルリンを拠点とし、日本語や英語の話せるスタッフが対応する不動産会社。不動産購入や売却、企業進出のサポートも行っています。
所　在　地　: ベルリン
サービス　　: 不動産購入・売却、企業進出サポートなど
ウェブサイト: https://windgategermany.jp